用收入，買資產，付支出，抵開銷
不要用收入買負債（沒有利差/沒有價差）不要用負債買負債（車貸/車價貶值）
不要用負債抵開銷（卡債/借支過日）
買房，是投資，也是消費
買房，用收入，買通膨，買升值，買炒作
房貸本金做押金抵負債，房貸利息做支出省房租
省下利息與房租的價差，多上稅費與折舊的支出
還有很多你為了愛家持家護家所付出的一切代價
200萬本金的6%機會成本是每月10000
800萬30年2%利率，本息均攤是29570
利息=房租是13333，本金=押金是16236
若1000萬每年上漲2%單利20萬
10年200萬-30萬房地合一稅-10萬稅費
2成頭期款5倍槓桿後淨報酬是160萬
相當於押金16236定期定額十年年化報酬12%
若資產配置是年化報酬6%代表必須做2倍槓桿
資產再槓桿的成本股票更高，但房貸條件也高
房地是不是資產，要看未來，要有息差與價差
200萬頭期款+800萬30年2%貸款
=頭期投資機會成本6%每月1萬+房貸利息每月1萬3+每月本金1萬6
沒有租不如買這件事；買房還得付押金數年
如果每個月拿2萬3去租房子，1萬來自200萬頭期款投資，1萬3來自收入支出
這跟200萬頭期款+800萬30年2%貸款利息，差不多一模一樣
而且還得為每月償還本金做為押金；當然也因此鎖住房租向上
（本息均攤，利息漸減，本金漸增；但每月支出一樣，少還息後多還本）
因為房地槓桿5倍，所以不買房也必須2倍槓桿
如果投資股債全球配置的年化報酬是6%，那只能追上1%單利成長的房價
如果房價單利成長來到2%，那每個月省下的貸款本金就得2倍槓桿才能追上
過去全台平均房價年化成長2%以上，所以不買房的代價很高
（薪資與投資追不上槓桿資產增長；當然這代價前提是未來你會想要買下一間自住房）
如果有居住需求；但存款不足，現金流不夠
那租房是不得不然，也沒有不划算到哪
不是付給銀行，就是付給房東
如果有居住需求；存款充足，現金流也夠
那買房是不得不然，因為薪資投資難追房地槓桿
除非你覺得房價連1年1%/10年10%的單利都到不了
如果有投資需求；居住無虞，想要當房東
那買房的代價很高，因為你得確保至少3%報酬
每月機會成本1萬，房貸利息1萬3，管理稅費2千
出租2萬5只是確保投資在成本之上
追上股債投資與買房出租的機會成本
反過來自住也是鎖定在2萬5的居住成本
每月2萬5的房租
等於月投1萬6的事業，月入1萬現金流
租賃事業下，房客如員工，讓員工替你還利息賺金流
如果租金低於2萬5，等於冒比投資股債更多風險更少報酬
每月高於2萬5的房租ex 2萬7
等於用收入扛負債買資產下賺「息差」
向銀行借錢，然後賺比股債6%年化還要高的利差2K
股債配置通常配息少，金流差，配息更低，全靠未來價差
每年2%，10年後高於千萬房價2成
等於用收入扛負債買資產下賺「價差」
向銀行借錢，然後賺比股債6%還得槓槓2倍的價差160萬
股債配置通常價差高，但高息低波的房地槓桿後的價差通常更高
房地產是錦上添花/雪上加霜
如果現金流充足貸款條件佳，數年後淨值增值再增貸投資一本萬利但若資金斷鏈遇上意外又失業，不止是淨值難借，貸款還得繼續繳
如果本業槓桿有限；請在股債房上加大槓桿
如果房地負債要成為資產；至少要有息差與價差
增值是去槓桿，增貸可再平衡；貶值是加槓桿，不好住不好租不好借也會很難賣
要追上房價；要追上身價
要不頭期+每月本金要2倍槓桿要不乾脆直接買房5倍槓桿鎖住房價
財富相對，一但落後就是變窮選擇變少
買房是買下通膨、增值與炒作
房價不漲反轉向下的過程會遠比想像更久在此之前會持續向上到自己無法負擔的地步
捏著追上是選擇
延後看中也是選擇
放棄買下也是個選擇
現在買的代價確實很大
不買或以後買的代價會更大
最小居住成本是一致的方向
最佳財務能力與最大財務槓桿也不能放除了工作之外，先是股債配，接著是房地產
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